Le droit de disposer d’un local commercial est un des éléments essentiels du fonds de commerce car l’emplacement constitue l’un des moyens principaux d’attirer la clientèle. La perte du droit du bail pourrait ainsi avoir pour conséquence la perte par le locataire de sa clientèle. Le législateur a donc organisé un statut protecteur pour le locataire commerçant ou mieux de tout professionnel. Ces derniers bénéficient d’une prérogative qui oblige le bailleur à renouveler leur bail : C’est le droit au renouvellement du bail.

1. Quelles sont les conditions pour bénéficier du droit au renouvellement du bail?

D’après l’article 123 al. 1 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général, le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée n’est acquis qu’au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue pendant une durée minimale de deux ans. Trois conditions sont donc requises pour bénéficier du droit au renouvellement du bail : la qualité du bénéficiaire du renouvellement, l’exploitation objet du renouvellement et la durée minimale d’exploitation.

• La qualité du bénéficiaire du renouvellement: le bénéfice du droit au renouvellement appartient au locataire d’origine. Il s’agit de la personne ayant conclu le contrat de base avec le bailleur du local ou des lieux loués. Cette personne peut être un commerçant, un industriel, un artisan ou un professionnel. Dans le cas particulier de la location-gérance, le droit de solliciter le renouvellement appartient non au sous locataire, mais au locataire du fonds de commerce.
• L’exploitation objet du renouvellement : l’article 123 al. 1 reconnaît le droit au renouvellement à tout preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail. Ce droit suppose donc que ce dernier développe son exploitation en conformité avec les clauses contractuelles.
• La durée de l’exploitation : le droit au renouvellement est acquis à la condition que le preneur ait assuré son exploitation pendant une période minimale de deux ans.

2. Quelle est la procédure pour obtenir le renouvellement?

La procédure dépend selon qu’on a à faire à un bail à durée déterminée ou à durée indéterminée.

Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail peut demander le renouvellement de celui-ci, par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail. Le preneur qui n’a pas formé sa demande de renouvellement dans ce délai est déchu du droit au renouvellement du bail. Le bailleur qui n’a pas fait connaître sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard un mois avant l’expiration du bail est réputé avoir accepté le principe du renouvellement de ce bail.

Dans le cas d’un bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier doit donner congé par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire au moins six mois à l’avance. Le preneur, bénéficiaire du droit au renouvellement peut s’opposer à ce congé, au plus tard à la date d’effet de celui-ci, en notifiant au bailleur par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire sa contestation de congé. Faute de contestation dans ce délai, le bail à durée indéterminée cesse à la date fixée par le congé.

3. Le bailleur peut-il refuser de renouveler le bail ?

Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée en réglant au locataire une indemnité d’éviction. A défaut d’accord sur le montant de cette indemnité, celle-ci est fixée par la juridiction compétente en tenant compte notamment du montant du chiffre d’affaires, des investissements réalisés par le preneur, de la situation géographique du local et des frais de déménagement imposés par le défaut de renouvellement.

Le bailleur peut également s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d’indemnité d’éviction, dans les cas suivants :

1) S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant. Ce motif doit consister soit dans l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail, soit encore dans la cessation de l’exploitation de l’activité. Ce motif ne peut être invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de deux mois après une mise en demeure du bailleur, par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, d’avoir à les faire cesser.

2) S’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de le reconstruire. Le bailleur doit dans ce cas justifier de la nature et de la description des travaux projetés. Le preneur a le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement des travaux de démolition, et il bénéficie d’un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l’immeuble reconstruit. Si les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux, objet du bail, ou s’il n’est pas offert au preneur un bail dans les nouveaux locaux, le bailleur doit verser au preneur l’indemnité d’éviction prévue ci-dessus.

Le bailleur peut, sans versement d’indemnité d’éviction, refuser le renouvellement du bail portant sur les locaux d’habitation accessoires des locaux principaux, pour les habiter lui-même ou les faire habiter par son conjoint ou ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Cette reprise ne peut être exercée lorsque le preneur établit que la privation de jouissance des locaux d’habitation accessoires apporte un trouble grave à la jouissance du bail dans les locaux principaux, ou lorsque les locaux principaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible.